یک COVID-19 بحران بافندگی در صنعت وام مسکن هاس کارشناسان هشدار می دهند

برکلی هاس اساتید نانسی والاس و ریچارد استانتون شد برخی از معدود صداهای به forewarn عظیم خطر ناشی جنس بنجل شیوه در صنعت وام مسکن قبل از بحران مالی 2008.

متاسفانه سابقه به نظر می رسد خود را تکرار.

بیش از دو سال پیش والاس و استانتون دوباره شروع به بالا بردن زنگ که وام مسکن چشم انداز است که ظهور از بحران گذشته است که توسط "nonbank" وام دهندگان که کار با کمی از سرمایه خود را, و یا دسترسی به پول نقد اضطراری. آن را یکی دیگر از فاجعه در حال انتظار برای رخ می دهد آنها هشدار داد و خواستار افزایش نظارت.

هیچ کس پیش بینی یک شوک به اندازه و سرعت این بیماری همه گیر کوروناویروس اما آن را در حال حاضر بر ما و والاس ترس بدترین. میلیون ها نفر از گذاشته شدن آمریکایی ها نمی خواهد بود قادر به پرداخت وام مسکن شده اند و با توجه به موقت پرداخت کردند توسط فدرال نجات بسته است. این کاهش جریان وجوه نقد به سرعت می تواند فشار شکننده nonbanks به ورشکستگی است. و از آنجا که بسیاری از وام آنها خدمات مورد حمایت دولت ایالات متحده است که خواهد شد که چپ و برگزاری کیسه.

"دلار 2.2. تریلیون (coronavirus تسکین قانون) بود که بزرگترین در تاریخ, اما ما در حال صحبت کردن در مورد بدهی که سفارشات از قدر بزرگتر" والاس می گوید. "راه حل در حال رفتن به باید شامل تریلیون دلار است. آن را می تواند نجات از همه سهیم خواهد بود."

"راه حل در حال رفتن به باید شامل تریلیون دلار است. آن را می تواند نجات از همه سهیم خواهد بود."

والاس می گوید: این بحران جدید خواهد شد شروع به نشان دادن خود را ظرف 30 روز آینده به مردم خودداری کردن از پرداخت های ماهانه خود را و بسیار قوی nonbanks صورت تماس حاشیه از کارگزاران آنها قرض گرفته شده از بانک های تجاری مانند جی پی مورگان چیس و بانک ولز فارگو و بانک های سرمایه گذاری مانند مورگان استنلی. آنها نیاز به پول نقد برای پرداخت این وام دهندگان و آنها آن را ندارید. این nonbanks در حال حاضر شروع به درخواست برای نجات.

ما خواسته والاس که مورد مطالعه صنعت املاک و مستغلات مالی دینامیک برای سه دهه گذشته برای توضیح این بلندی بحران وام مسکن.

چه nonbanks و که بزرگترین بازیکنان ؟

رهن سرچشمه گرفته و سرویس توسط دو نوع از موسسات. وام دهندگان سنتی هستند که به شدت تنظیم شده بانک ها تامین می شود با سپرده یا فدرال وام مسکن بانک پیشرفت. آنها تمایل دارند که چند خط از کسب و کار. Nonbank دهندگان در مقابل به آرامی تنظیم و دریافت کمک های مالی خود را از طریق اعتباری کوتاه مدت. معمولا تنها خط از کسب و کار است که منشاء خدماتی و مسکونی وام مسکن.

برخی از بزرگترین بازیکنان Quicken Loans آقای کوپر و آزادی وام مسکن. آنها شامل مورد 1,088 شرکت های کوچکتر نیز هست.

هنگامی که شما تبدیل به آگاه از خطرات ناشی از nonbanks?

استاندارد روایت از 2007-2010 بحران مسکن در مراکز فروپاشی حباب مسکن که سوخت با نرخ بهره پایین اعتباری آسان و کم مقررات و subprime وام مسکن. ما در بر داشت nonbanks بازی نادیده گرفته نقش متخلف در موافقت نامه های اعتباری و کمک به سقوط.

چرا و چگونه باید nonbanks رشد?

پس از بحران مالی سنتی بانک ها قرار داده شد و تحت سنگین قوانین و مقررات. به دلیل نیاز به سرمایه دقیق و این واقعیت است که آنها را از دست داده مقدار زیادی از پول نگهداری قصور وام مسکن, بسیاری از بانک های بزرگ مقیاس خود را وام مسکن مسکونی کسب و کار. تعدادی از بانک های بزرگ به فروش می رسد وام نگهداری حقوق و nonbanks در پا. رشد سهم بازار از nonbanks آمد, در بخشی به دلیل آنها بسیار زیرک با پلت فرم جدید وام تکنولوژی—مانند زنده با هشت دقیقه ای وام مسکن.

Nonbanks نشات گرفته 20 درصد از خانواده های تک خانه های رهنی در سال 2007 که رشد کرده بود به نیمی از وام های 2016. امروز آنها خدمات حدود دو سوم از وام خانه. مشکل بزرگتر این است که آنها تمایل دارند که نسبت بالایی از ریسک وام های کم درآمد و متوسط مردم هستند که با حمایت دولت ایالات متحده. ما در حال صحبت کردن تریلیون دلار است. از فوریه سال 2020 آنها سرچشمه 88 درصد از وام های فروخته شده به مای Ginnie که بخشی از وزارت مسکن و توسعه شهری و $2.1 تریلیون نمونه کارها. و 61 ٪ از وام به فروش می رسد به GSEs (دولت حمایت شرکت) Fannie Mae و Freddie Mac که در ترکیب مسکونی تک خانواده نمونه کارها وام از حدود 4.9 تریلیون.

مشکل بزرگتر این است که آنها تمایل دارند که نسبت بالایی از ریسک وام های کم درآمد و متوسط مردم هستند که با حمایت دولت ایالات متحده. ما در حال صحبت کردن تریلیون دلار است.

چگونه nonbanks پول خود را دریافت کنید و چگونه است که بدهی خود را قرار گرفتن در معرض?

آنها تکیه بر اعطای وام های کوتاه مدت شناخته شده به عنوان انبار خطوط اعتباری. این خطوط اعتباری معمولا ارائه شده توسط بزرگتر تجاری و سرمایه گذاری بانک ها. آن را دشوار است برای گرفتن اطلاعات از آنجا که اکثر nonbank دهندگان شرکت های خصوصی که ملزم به افشای مالی خود سازه. که موضوع ما بروکینگز کاغذ بود که برای اولین بار عمومی نامزدها مقیاس انبار اعطای وام به nonbanks. ما در بر داشت وجود دارد $34 میلیارد تعهد در انبار وام در پایان سال 2016 از $17 میلیارد دلار در پایان سال 2013 است. که ترجمه را به حدود 1 تریلیون دلار در کوتاه مدت "انبار" وام تامین می شود در طی یک سال است. همانطور که از پایان سال 2019 وجود دارد 101 میلیارد دلار از انبار تعهدات در این کتاب از انبار وام دهندگان.

سال گذشته یک بنر سال است. Nonbanks سرچشمه نزدیک به یک تریلیون دلار از وام های مسکن که securitized توسط فنی فردی مک و Ginnie مای—بزرگترین منشاء دوره از سال 2006. اما سطح بالایی از refinancing با توجه به نرخ بهره پایین تاریخی معنیداری تاثیر منفی بر ارزش وام مسکن سرویس حقوق برگزار شد nonbanks.

اگر nonbanks آنقدر بزرگ و قرض گرفتن پول زیادی که چرا آنها تنظیم شده مانند بانک ها ؟

پاسخ ساده این است که آنها باید بسیار قدرتمند لابی وام مسکن بانکداران انجمن. چه صنعت تکیه بر این بود که آنها صرفه جویی در وام مسکن در بازار از آنجا که بانک ها نمی خواهند به نگه رهن کنه. Nonbanks خوشحال بودند به وعده که آنها را از خدمات 30 سال وام و پرداخت به دارندگان اوراق قرضه که آیا یا نه آنها دریافت وام گیرنده اصل و بهره پرداخت اما هیچ مکانیزم وجود دارد در جای خود به آنها را نگه دارید به آن وعده داده است. آنها قمار است که بازار نمی خواهد سقوط.

چه صنعت تکیه بر این بود که آنها صرفه جویی در وام مسکن در بازار از آنجا که بانک ها نمی خواهند به نگه رهن کنه.

این nonbanks باید به طور فعال در برابر پرداخت برای هر فرم از نقدینگی بیمه و یا حمایت از هر گونه معتبر نظارت شبیه به بانک ها. خود تنظیم کننده این کنفرانس از بانک دولتی سرپرستان (CSBS) ندارد, با کیفیت بالا وام-سطح اطلاعات برای صنعت وام مسکن. همین دلیل است که آنها به تازگی خواسته ما تیم—پائولو Issler کریستوفر Lako, ریچارد استانتون و من اینجا در املاک و مستغلات و بازارهای مالی آزمایشگاه در این مرکز برای املاک و مستغلات و اقتصاد شهری—انجام دقیق داده های خرابی و تجزیه و تحلیل آنها. آنها لازم نیست داده ها برای انجام این تجزیه و تحلیل خود را.

آیا تغییر هر چیزی بعد از خود را تا سال 2018 کاغذ شرکت نوشته شده با فدرال رزرو اقتصاد دانان به نام که برای نظارت بیشتر?

مای Ginnie آغاز شده و تلاش برای نیاز به افزایش سرمایه و نقدینگی در آستانه و همچنین تست استرس نیاز به آنها را به نشان می دهد که چگونه آنها را دسته یک شوک اقتصادی. آنها تا به حال یک طرح به نام مای Ginnie 2020, اما آنها عمده پوش بک از این صنعت است. در این کنفرانس از دولت و بانک ناظران شده است و تلاش برای استانداردسازی این گزارش قوانین, اما آنها داده و آنها را کمی قدرت.

تحت 2.2 تریلیون دلار اورژانس مراقبت در عمل (Coronavirus کمک های اولیه امداد و امنیت اقتصادی) وام مسکن کنندگان ملزم به اجازه می دهد تا وام گیرندگان برای به تاخیر انداختن پرداخت تا زمانی که یک سال است. چه شما انتظار می رود اتفاق می افتد در حال حاضر ؟

من فکر می کنم وضعیت بسیار جدی بلندی کابوس. ما تا به حال 16 میلیون نفر فایل بیکاری در سه هفته. ما می دانیم که بسیاری از آمریکایی ها حتی نمی تواند مقاومت در برابر 400 دلار در شوک به امور مالی خود را. میلیون ها نفر از مردم قادر نخواهد بود به پرداخت وام مسکن خود را. به آنها گفته شده است برای تماس با وام دهندگان خود و به آنها بگویید که آنها را پرداخت نمی کند و این گوشی در حال زنگ خاموش قلاب.

من فکر می کنم وضعیت بسیار جدی بلندی کابوس.

فوری مشکل برای nonbanks است خطر ابتلا به انبار خود خطوط اعتباری و این واقعیت است که nonbank وام کنندگان هنوز هم مجبور به پرداخت به وام مسکن مورد حمایت و امنیت دارندگان اوراق قرضه حتی اگر مردم نمی پرداخت وام مسکن خود را. تماس حاشیه شده اند و در سطح ده ها میلیون دلار و طلبکاران خواستار پول نقد. نه خود را به حاشیه خواستار خطوط اعتباری یک مشکل جدی است و می تواند به طور پیش فرض. Nonbanks نیز رو به میلیون ها دلار از حاشیه قرار گرفتن در معرض از فروش کوتاه وام مسکن مورد حمایت اوراق بهادار. این طاقت فرسا تماس حاشیه برخی به عنوان بزرگ به عنوان 100 میلیون دلار برای یک موسسه چه پیشرو خود را در لابی, وام بانکی, انجمن, برای رفتن به کمیسیون بورس و اوراق بهادار و تقاضا است که کارگزاران بود ممنوع از ورزش خود را در حاشیه حقوق. این مسخره چرا که کارگزاران—بانک های بزرگ مانند گلدمن ساکس و مورگان استنلی—هر راست به بازی بیس بال. SEC تبدیل کردن درخواست.

چرا این ژست یک تهدید برای دولت ایالات متحده و در نهایت به مالیات دهندگان ؟

بسیاری از این وام های تضمین شده توسط دولت ایالات متحده از طریق مای Ginnie فانی می و فردی مک. این nonbank وام دهندگان خواهد شد و در نهایت دریافت غرامت برای پرداخت کمبود آنها در حال تجربه, اما آنها یک زمان مشکل است. در عین حال آنها هنوز هم باید به موقع پرداخت بهره و اصل—برای 120 روز به فنی می و فردی MBS دارندگان اوراق قرضه و در مورد کسانی که مدیون Ginnie مای وام مسکن مورد حمایت و امنیت دارندگان اوراق قرضه تا آنها ورشکسته اند. من مطمئن هستم که برخی از آنها نقدینگی به گذشته حتی 30 روز و بسیاری نمی خواهد بود قادر به انجام آن برای سه ماه خیلی کمتر از یک سال. ما می رویم به دیدن ورشکستگی و از دست دادن قابل توجهی در ظرفیت وام دهی به عنوان ما در سال 2007 زمانی که ما از دست داده و دو سوم از ظرفیت وام دهی. این ممکن است بدتر به دلیل بیکاری ممکن است بدتر است.

آنها نمی تواند نگه دارید هل دادن پاکت و سپس انتظار برای نجات. آنها نمی خواهند به دنبال هر یک از قوانین که بانک ها را دنبال کنید و سپس آنها را می خواهید به درمان می شود مانند بانک ها زمانی که نقدینگی شوک رخ می دهد. این فقط اشتباه است.

خواهد شد هر یک از اقدامات محرک اقتصادی تصویب تا کنون کمک کند ؟

این nonbanks در حال حاضر درخواست برای نجات, اما هیچ یک از فدرال تلاش های امدادی تا کنون شامل آنها. MBA تلاش برای به دست آوردن برخی از حفاظت در مراقبت عمل می کنندکه تا به حال $450 میلیارد وام و ضمانت وام از بانک مرکزی و خزانه داری. اما آنها از مطالعه حذف شدند به یک دلیل—از آنجا که این شرکت را تحت فشار قرار دادند و در هر مرز و رد هر شکل از نظارت. تا کنون آنها را نیز حذف شده است از اقدامات فدرال رزرو شده است از جمله دور جدیدی از کاهش کمی و مشارکت در سرمایه بهادار با پشتوانه تسهیلات واماست که یک راه برای ارائه نقدینگی. مای Ginnie در حال حاضر ایجاد یک برنامه کمک به ارائه وام به آن nonbank پیمانکاران که قادر به پوشش اصل و پرداخت سود به دارندگان اوراق قرضه. Fannie Mae و Freddie Mac حاضر به ارائه چنین کمک به خود nonbank پیمانکاران چرا که آنها هنوز هم تحت conservatorship وضعیت از بحران 2008 و در صورت سرمایه خود را کمبود.

بنابراین نوعی از کمک مالی است که تقریبا اجتناب ناپذیر است ؟

برای نجات بازار nonbanks باید bailed یا توسط بانک فدرال یا توسط وزارت خزانه داری ایالات متحده. این خواهد بود بسیار دشوار است تحت محدودیت قرار داده و در محل مورد nonbank کمک مالی تحت Dodd-Frank عمل می کنند. هزینه رفتن به بسیار بالا است. به نظر من باید بجای از این صنعت به شکل قابل توجهی در آینده هزینه در ازای چنین پشتیبانی فوق العاده—آنها نمی تواند نگه دارید هل دادن پاکت و سپس انتظار برای نجات. آنها نمی خواهند به دنبال هر یک از قوانین که بانک ها را دنبال کنید و سپس آنها را می خواهید به درمان می شود مانند بانک ها زمانی که نقدینگی شوک رخ می دهد. این فقط اشتباه است.